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马斯洛理论在商业地产业种规划中的应用

作者:吴德云   2005-11-30   中华品牌管理网


        马斯洛需求 层次理论把人类需求分成生理、安全、社交、尊重和自我实现五类,依次由较低层次到较高层次。 商业地产 的业种规划并非为迎合商铺投资客的心理,而是为有效商圈的终端消费者量身订做,其过程通过经营商家(亦为租户、合作户和自营业主)来实现的。这样的业种规划方案才可能成为商业地产项目持续经营发展、物业增值的前提条件。正是这缘故,马斯洛需求层次理论在研究商业地产的业种规划工作中得到广泛的应用,很多从事商业地产业种规划的工作者也在不知不觉中应用马斯洛理论。

      生理需求:对食物、水、空气、住房和穿着等需求都是生理需求,这类需求的级别最低,人们在转向较高层次的需求之前,总是尽力满足这类需求。一个人在饥饿时不会对其它任何事物感兴趣,他的主要动力是得到食物。对于一个商业地产来讲,能够满足这些需求的业种比较多。主要有提供普通食品、日用品和服装等商品的大型超级市场、提供食品的食品超市、提供服装、鞋帽和床上用品等商品的百货公司、提供服装的服装店、提供房产信息的房产中介机构、房产超市等。

      安全需求:安全需求包括对人身安全、生活稳定以及免遭痛苦、威胁或疾病等的需求。和生理需求一样,在安全需求没有得到满足之前,除了生理需求,人们最关心的就是这种需求。 商业地产也可以为这些需求引入如提供安全舒适使用方便的家用电器连锁店、提供消防器材的专卖店、提供简单医疗康复的社区医疗保健中心、提供人身和财产保险的各类保险公司营业部门、提供货币安全结算的银行等。

      社交需求:社交需求包括对友谊、爱情以及隶属关系的需求。当生理需求和安全需求得到满足后,社交需求就会突出来了。在马斯洛需求层次中,这一层次是与前面两个需求层次截然不同的另一层次。 随着我国经济的快速发展,人民生活水平的提高,这一需求的表现越来越明显。商业地产可为这一层次的需求设计如下的业种:提供信息交流工具的手机大卖场、提供聚会用餐或交流的各式酒楼、咖啡西餐、特色酒吧、舞厅KTV、网吧、提供竞技交流的健身运动俱乐部、各类礼品店、电影院等。

      尊重需求:尊重需求既包括对成就或自我价值的个人感觉,也包括他人对自己的认可与尊重。有尊重需求的人希望别人按照他们的实际形象来接受他们,并认为他们有能力,他们关心的是成就、名声、地位和晋升机会。这是由于别人认识到他们的才能而得到的。当他们得到这些时,不仅赢得了人们的尊重,同时就其内心因对自己价值的满足而充满自信。商业地产中,各类高档商品和服务项目均为这一层次的需求服务的,例如:提供美化生活的艺术摄影中心和美容美体中心、提供世界知名服饰品牌的百货公司和专卖店、提供高级服务的餐馆和会所、世界名车展示中心、世界名表精品专卖店、书店、婚庆商品和服务中心、各类珠宝店等。

      自我实现需求:自我实现需求的目标是自我实现。欲达到自我实现境界的人,主要表现在工作学习和生活的追求。随着生理、安全、社交、尊重四种需求的满足,人们开始寻找生活的乐趣和学习更多的知识,尽量地享受工作外的精神生活。类似这类项目有各类高级技能培训中心、高学历教育培训中心、高级艺术培训中心、水疗桑拿、足道、野外休闲俱乐部、等各类休闲娱乐项目。

      商业地产可以选择的业种很多,有的业种可能满足二个层次的需求,在此都不一一列举。至于如何将这些业种规划到某一个商业地产项目,这要视项目所辐射商圈的市场调查分析结果而定,而不是简单地套用马斯洛理论, 大家可以按照马斯洛理论的五个层次的需求展开规划思路。

    作者任职于深圳市富智商业管理顾问有限公司(商业地产商业策划、商业招商、运营管理顾问机构)

    来源:中华品牌管理网

    

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标签:商业地产 需求 马斯洛理论 生理需求
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